Site aidatı ödenmezse ne olur?

Alanya’da yüzlerce dairelik büyük sitelerde aidat, hem kat maliklerinin hem de yönetimin en sık karşılaştığı uyuşmazlık konusudur. Bir yanda ödenmeyen aidatlar yüzünden ortak giderleri karşılayamayan yönetimler, öte yanda fahiş bulduğu aidata itiraz etmek isteyen kat malikleri vardır. Bu yazıda Kat Mülkiyeti Kanunu’nun aidat borcu hakkında ne söylediğini özetliyoruz.

Aidat ödemek bir yükümlülüktür

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her kat maliki, yönetim planında aksi kararlaştırılmamışsa ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderlerine arsa payı oranında; kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi gibi giderlere ise eşit olarak katılmak zorundadır. Bu borç, dairenizi kullanmasanız ya da bazı ortak alanlardan yararlanmasanız da ortadan kalkmaz.

Kat maliki, ortak gider ve avans payını ödememek için ortak yerlerden yararlanmadığını ya da hakkından vazgeçtiğini ileri süremez.

Daire kiradaysa, aidattan kiracı ile kat maliki müteselsilen sorumludur. Yönetim borcu ikisinden birinden isteyebilir.

Gecikirse ne olur?

Aidatını zamanında ödemeyen kat maliki, ödemede geciktiği her ay için borcunun yüzde beşi oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran kanunda belirlenmiştir; yönetim planında ya da kurul kararında daha yüksek bir oran öngörülmesi geçerli değildir.

Yönetici icra takibi başlatabilir

Ödenmeyen aidatlar için yönetici, kat malikleri kurulundan ayrıca karar almasına gerek olmadan icra takibi başlatabilir. Takip genellikle genel haciz yoluyla ilamsız takip olarak yapılır ve borçluya bir ödeme emri gönderilir. Borçlu yedi gün içinde itiraz ederse takip durur; yönetim bu durumda itirazın iptali davası açabilir. Aidat alacağına ilişkin uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.

Kanuni ipotek hakkı

Kat Mülkiyeti Kanunu, ödenmeyen ortak gider ve avans payları için diğer kat maliklerine, borçlunun bağımsız bölümü üzerinde kanuni ipotek hakkı tanır. Bu hak tapuya tescil ettirilebilir. Böylece daire satılsa bile alacak, taşınmaz üzerinden takip edilebilir. Daire satın alırken tapu kaydında bu tür bir şerh olup olmadığını mutlaka kontrol etmeniz bu nedenle önemlidir.

Aidat fahişse ne yapılabilir?

Aidat tutarı kat malikleri kurulunda alınan kararla ve işletme projesiyle belirlenir. İşletme projesine yedi gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir ve icra edilebilir hâle gelir. Kararın kanuna, yönetim planına ya da iyi niyet kurallarına aykırı olduğunu düşünüyorsanız:

1. Toplantıya katılıp karara karşı oy verdiyseniz toplantı tarihinden, toplantıya katılmadıysanız kararı öğrendiğiniz tarihten itibaren bir ay içinde,
2. Her hâlükârda karar tarihinden itibaren altı ay içinde,

sulh hukuk mahkemesinde kararın iptalini isteyebilirsiniz. Bu süreler geçtikten sonra kararın iptali çok daha zor hâle gelir.

Yöneticiler için kısa kontrol listesi

• Aidat ve gecikme tazminatını yönetim planı ve kurul kararlarına dayandırın.
• İşletme projesini kat maliklerine usulüne uygun bildirin.
• Borçları düzenli takip edin; zamanaşımına uğramadan icra yoluna başvurun.
• Kanuni ipotek tescilini büyük ve uzun süreli borçlarda değerlendirin.

Aidat alacaklarının takibi ve kurul kararlarına karşı açılacak davalar, büromuzun Kat Mülkiyeti ve Site Yönetimi çalışma alanı kapsamındadır.